2026 oder 2027:
9.000 € Unterschied
Die Immobilienertragsteuer auf lange gehaltene Immobilien steigt ab 2027. Hier lesen Sie in drei Minuten, was sich ändert, wen es betrifft und was Sie heuer noch tun können.
Mit KI erstelltWas sich ändert
Das ist kein Gerücht und kein Entwurf, sondern beschlossenes Gesetz (Budgetbegleitgesetz 2027/2028, BGBl. I Nr. 62/2026). Drei Dinge sollten Sie wissen:
Die Steuer steigt.
Die Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt, ist die Steuer, die beim Verkauf einer Immobilie anfällt. Für lange gehaltene Immobilien steigt sie von pauschal 4,2 auf 6 Prozent des Verkaufserlöses.
Ab 2027.
Die neue Höhe gilt für Verkäufe ab dem 1. Jänner 2027.
Der Kaufvertrag entscheidet.
Maßgeblich ist das Datum des unterschriebenen Kaufvertrags. Nicht die Übergabe, nicht die Bezahlung.
Rechenbeispiel
Kaufvertrag noch 2026
Kaufvertrag ab 2027
Dieselbe Immobilie. 9.000 € Unterschied.
Vereinfachtes Beispiel für lange gehaltene Immobilien (sogenanntes Altvermögen) ohne Befreiungen. Ob und in welcher Höhe die Steuer bei Ihnen anfällt, hängt von Ihrer steuerlichen Situation ab.
Wen es betrifft
Betrifft vor allem Immobilien, die vor 2002 in die Familie gekommen sind: gekauft, geerbt oder geschenkt. Typische Fälle:
- Das geerbte Elternhaus
- Die Wohnung, die seit Jahrzehnten der Familie gehört
- Die vermietete Wohnung
- Der Zweitwohnsitz, der kaum noch genutzt wird
- Der Baugrund, der „irgendwann einmal“ verkauft werden soll
Bei Erbschaft oder Schenkung zählt übrigens nicht, wann Sie die Immobilie übernommen haben, sondern wann sie ursprünglich angeschafft wurde.
Wichtig, damit Sie nicht umsonst weiterlesen: Beim eigenen Hauptwohnsitz kann die Steuer durch die Hauptwohnsitzbefreiung ganz entfallen. Wenn Sie das Haus verkaufen, in dem Sie selbst wohnen, betrifft Sie diese Änderung oft gar nicht.
Was das für Ihre Entscheidung heißt
Ehrlich gesagt: Niemand sollte eine Immobilie nur wegen einer Steuer verkaufen. Wenn ein Verkauf für Sie ohnehin kein Thema ist, dann ist diese Seite für Sie nur eine Information, mehr nicht.
Wenn ein Verkauf aber ohnehin im Raum steht, in einem Jahr, „irgendwann“, nach der nächsten Familienrunde, dann wird der Zeitpunkt heuer zur Geldfrage. Denn ein unterschriebener Kaufvertrag braucht Vorlauf: Bewertung, Vorbereitung, Vermarktung, Besichtigungen, Finanzierung des Käufers. Wer den Stichtag 31. Dezember 2026 nutzen will, startet besser nicht erst im Dezember.
Drei Schritte, in dieser Reihenfolge:
Prüfen, ob es Sie betrifft.
Immobilie vor 2002 in die Familie gekommen? Kein Hauptwohnsitz? Dann wahrscheinlich ja.
Mit Ihrem Steuerberater sprechen.
Ob und wie die Steuer bei Ihnen anfällt, klärt er, nicht ich.
Den heutigen Marktwert kennen.
Denn ohne realistische Zahl ist jede Zeitpunkt-Überlegung Theorie. Dabei helfe ich Ihnen, kostenlos und vor Ort.
Was ist Ihre Immobilie heute wert?
Ich bin Jürgen, Immobilienmakler in Kärnten. Ich schaue mir Ihre Immobilie kostenlos vor Ort an und sage Ihnen ehrlich, was sie am heutigen Markt wert ist. Damit haben Sie die Zahl, die Sie für Ihre Entscheidung brauchen: verkaufen 2026, verkaufen später oder gar nicht.
Unverbindlich und ohne Druck. Ob und wann Sie verkaufen, entscheiden Sie. Und falls Sie später mit mir verkaufen: Ich arbeite zum Fixpreis, nicht mit klassischer Verkäuferprovision.
Lieber direkt?+43 664 88746814·office@all-layers.com
Häufige Fragen
Gilt das auch für das Haus, in dem ich selbst wohne?
Oft nicht. Beim Hauptwohnsitz kann die Steuer durch die Hauptwohnsitzbefreiung ganz entfallen. Ob die Voraussetzungen bei Ihnen erfüllt sind, klärt Ihr Steuerberater.
Ich habe geerbt. Welches Datum zählt?
Vereinfacht gesagt übernehmen Sie den Anschaffungszeitpunkt des Vorbesitzers. Wurde das Haus von Ihren Eltern vor 2002 gekauft, gilt es meist als lange gehalten, auch wenn Sie es erst kürzlich geerbt haben.
Reicht es, wenn der Verkauf 2026 startet?
Nein. Es zählt der unterschriebene Kaufvertrag, nicht der Beginn der Vermarktung. Deshalb ist der Vorlauf so wichtig.
Gilt das auch für Baugründe?
Für umgewidmetes Bauland gelten eigene, höhere Sätze, und auch die steigen 2027 (von effektiv 18 auf 21 Prozent). Gerade hier lohnt das Gespräch mit dem Steuerberater.
Ist die kostenlose Bewertung eine Steuerberatung?
Nein. Ich bewerte, was Ihre Immobilie am Markt wert ist, und berate Sie zur Vermarktung und zum Zeitpunkt aus Verkaufssicht. Steuerliche Beratung leiste ich nicht, das ist Sache Ihres Steuerberaters.
Stand: August 2026. Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung. Grundlage: Budgetbegleitgesetz 2027/2028 (BGBl. I Nr. 62/2026), Informationen von BMF und WKO. Ob und in welcher Höhe Steuern anfallen, hängt vom Einzelfall ab.