Schlüsselbund auf einem dunklen Holztisch

Drei Erben. Ein Haus. Und drei Meinungen, was damit passiert.

Drei Wege, wenn mehrere Erben ein Haus bekommen: einer übernimmt, alle behalten, alle verkaufen. Was jeder Weg kostet, wo er hakt und wie ihr euch einig werdet.

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4,9 von 5 auf Google · 18 Rezensionen · Jürgen Galo, Kärnten

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RatgeberStand 9. November 2026

Erben mehrere Personen ein Haus, gehört es nach der Einantwortung allen gemeinsam, jedem zu seinem Anteil. Keiner kann allein verkaufen, keiner kann allein einziehen, aber jeder kann die Aufteilung verlangen. Genau da entstehen die Geschichten, die man aus dem Bekanntenkreis kennt. Sie lassen sich vermeiden, wenn ihr die drei Wege kennt und früh entscheidet.

Weg 1: Einer übernimmt und zahlt die anderen aus

Der Klassiker, wenn ein Geschwisterteil im Haus wohnt oder wohnen will. Voraussetzung ist eine Zahl, die alle akzeptieren, und das Geld oder ein Kredit für die Ausgleichszahlung. Steht die Einigung schon während der Verlassenschaft, lässt sie sich im Erbteilungsübereinkommen beim Notar festhalten, dann wird nur der Übernehmer ins Grundbuch eingetragen.

Weg 2: Alle behalten und vermieten

Klingt friedlich, ist der aufwendigste Weg. Jede Entscheidung über Sanierung, Mieter oder Miethöhe braucht eine Mehrheit, bei größeren Dingen alle. Kosten und Einnahmen laufen anteilig. Funktioniert, wenn die Erben sich gut verstehen und einer die Verwaltung übernimmt. Spätestens in der nächsten Generation wird aus drei Eigentümern oft sieben.

Weg 3: Alle verkaufen und teilen den Erlös

Der häufigste Weg, weil er die wenigsten offenen Fragen hinterlässt. Der Kaufvertrag braucht alle Unterschriften, der Erlös wird nach Anteilen geteilt, vorher gehen Kredit, Notar, Immobilienertragsteuer und die Vermarktungskosten ab. Bei mir ist das ein Fixpreis, der vorher feststeht, damit ihr den Erlös schon vor dem Verkauf aufteilen könnt. Schon während der Verlassenschaft ist ein Verkauf möglich: Dann handeln die Erben, die die Verlassenschaft vertreten dürfen, gemeinsam für sie, und das Verlassenschaftsgericht muss den Verkauf genehmigen. Wie das im Einzelfall läuft, stimmt ihr mit dem Notar ab. Meist wartet man aber die Einantwortung ab.

Wenn einer nicht will

Dann bleibt die Teilungsklage. Das Gericht hebt die Gemeinschaft auf, bei einem Haus läuft das praktisch auf eine gerichtliche Versteigerung hinaus. Das dauert, kostet und bringt fast immer weniger als ein freier Verkauf. Darum lohnt sich jedes Gespräch davor, und eine neutrale Zahl ist das beste Argument in diesem Gespräch.

So werdet ihr euch einig

Erst die Zahl, dann die Meinungen.
Eine Bewertung vor Ort, die alle Erben gemeinsam bekommen.
Einer spricht für alle.
Ein Erbe übernimmt die Rolle des Ansprechpartners für Notar, Makler und Bank.
Kosten von Anfang an klären.
Bis zur Einantwortung zahlt der Nachlass, danach alle anteilig. Wer vorstreckt, schreibt es auf und verrechnet es bei der Aufteilung.
Fristen setzen.
Bis wann entscheidet ihr, ob einer übernimmt? Danach wird verkauft.

Was das für euch heißt.

Ohne Zahl streitet man über Gefühle, mit Zahl über Prozente. Die Bewertung vor Ort ist kostenlos, ich mache sie für alle Erben gemeinsam, und falls ihr verkauft, wisst ihr vorher auf den Euro genau, was die Vermarktung kostet.

Zur Seite Haus geerbt verkaufen

Häufige Fragen dazu.

Die kommen fast immer. Kurz und ehrlich beantwortet.

Kann ein Erbe seinen Anteil allein verkaufen?

Den ideellen Anteil ja, in der Praxis findet sich dafür kaum ein Käufer. Das ganze Haus verkaufen können nur alle gemeinsam.

Wer zahlt die laufenden Kosten bis zum Verkauf?

Bis zur Einantwortung der Nachlass selbst, danach alle Erben anteilig. Wer vorstreckt, bekommt es bei der Aufteilung des Erlöses zurück, wenn das vorher so vereinbart ist.

Muss der Verkaufspreis einstimmig sein?

Ja. Der Kaufvertrag braucht die Unterschrift jedes Miteigentümers. Darum ist eine Zahl, auf die sich alle vorher verständigt haben, so viel wert.

Wie lange dauert ein Verkauf nach der Einantwortung?

Mit fertigen Unterlagen und realistischem Preis drei bis sechs Monate bis zur Übergabe. Ohne Einigung unter den Erben beliebig lange.

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Jürgen Galo im dunkelblauen Sakko und hellblauen Hemd, Hand am Kinn, lächelnd

Ich bin Jürgen.

Immobilien sind Menschen mit Adresse.

Jürgen Galo, Klagenfurt. Sport, Musik, Immobilien. Immobilien vor allem wegen der Menschen und Geschichten dahinter. Mit vielen Käufern und Verkäufern ist über die Jahre ein freundschaftliches Verhältnis entstanden, mit manchen weit über die Immobilie hinaus. Das muss nicht bei jedem so sein. Aber ich will die Leute kennenlernen, denen ich helfe. Von manchen lerne ich mehr als sie von mir.

Konzessionierter Immobilienmakler, Büro in Klagenfurt-Viktring. Erbengemeinschaften begleite ich bis zum Notar, in ganz Kärnten, die Anfahrt kostet nichts extra. Für Kaufvertrag, Verlassenschaft und Sonderfälle bei der Steuer habe ich Notare, Anwälte und Steuerberater im Netzwerk und stelle den Kontakt her, wenn ihr ihn braucht. Steht das Haus in Klagenfurt, in Villach oder am Wörthersee? Dort bin ich genauso unterwegs.

Jürgen Galo · Immobilienmakler

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