Kugelschreiber liegt auf einem Dokument, Nahaufnahme

Geerbt. Und jetzt Steuer? Welches Datum beim Verkauf zählt.

Beim Verkauf eines geerbten Hauses zählt nicht dein Erbe, sondern der letzte Kauf. Was Altvermögen heißt, wann 4,2 oder 6 Prozent gelten und welche Befreiungen es gibt.

Kostenlose Bewertung anfragen

4,9 von 5 auf Google · 18 Rezensionen · Jürgen Galo, Kärnten

Vor Ort in ganz Kärnten · +43 664 88746814

RatgeberStand 9. November 2026

Das Erbe selbst kostet keine Erbschaftssteuer, die gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr. Beim Haus fällt bei der Übernahme Grunderwerbsteuer nach Stufentarif vom Grundstückswert an, 0,5 bis 3,5 Prozent, plus Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Die eigentliche Frage kommt beim Verkauf: die Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt. Und bei ihr zählt ein Datum, das viele Erben überrascht.

Nicht dein Erbe zählt, sondern der letzte Kauf

Für die ImmoESt übernimmst du als Erbe den Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen. Haben deine Eltern das Haus 1985 gekauft und du erbst es 2026, gilt es steuerlich als 1985 angeschafft. Das ist gut für dich: Alles, was zuletzt vor dem 1. April 2002 gekauft wurde, ist Altvermögen und wird pauschal besteuert, nicht nach dem echten Gewinn.

Altvermögen: 4,2 Prozent, ab 2027 6 Prozent

Für Altvermögen beträgt die ImmoESt pauschal 4,2 Prozent des Verkaufspreises. Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027/2028 steigt dieser Satz für Verkäufe ab dem 1. Jänner 2027 auf 6 Prozent. Bei 500.000 Euro Verkaufspreis sind das 21.000 statt 30.000 Euro. Es zählt das Datum des Kaufvertrags, nicht der Übergabe. Mehr dazu auf der Seite ImmoESt 2027.

Neuvermögen: 30 Prozent vom Gewinn

Wurde das Haus nach dem 31. März 2002 gekauft, gilt es als Neuvermögen. Dann werden 30 Prozent vom Gewinn fällig, also vom Verkaufspreis abzüglich der damaligen Anschaffungskosten und bestimmter Nebenkosten. Hier lohnt es sich, den alten Kaufvertrag und Rechnungen für Umbauten zu suchen, denn jede nachgewiesene Ausgabe senkt den Gewinn.

Welche Befreiungen es gibt

Hauptwohnsitzbefreiung
Sie gilt nur, wenn du selbst in dem Haus gewohnt hast. Die Wohnjahre des Verstorbenen zählen nicht für dich. Beim geerbten Haus greift praktisch nur die Variante „fünf der letzten zehn Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz“, und dafür zählen auch eigene Wohnjahre vor dem Erbe. Hast du als Kind dort gewohnt und bist vor Jahren ausgezogen, zählt das nicht.
Herstellerbefreiung
Sie gilt nur für den, der das Haus selbst gebaut hat. Haben deine Eltern gebaut, geht die Befreiung nicht auf dich über. Dafür bleibt das Haus, wenn es vor 2002 fertig wurde, Altvermögen mit dem Pauschalsatz.
Verkauf aus der Verlassenschaft
Verkauft die Verlassenschaft selbst, bevor eingeantwortet wird, ändert das an der Steuer nichts. Das Datum des ursprünglichen Kaufs bleibt maßgeblich.

Wer die Steuer abführt

Ihr müsst die ImmoESt nicht selbst berechnen. Der Notar oder Anwalt, der den Kaufvertrag macht, berechnet sie und führt sie ans Finanzamt ab, direkt aus dem Verkaufserlös. Was bei euch ankommt, ist der Erlös nach Steuer. Damit ihr das vorher wisst, rechne ich es beim Bewertungstermin mit euch durch.

Was das für euch heißt.

Sucht den alten Kaufvertrag. Steht da ein Datum vor dem 1. April 2002, geht es heuer um 4,2 und ab Jänner um 6 Prozent. Bei einem Haus um 400.000 Euro sind das 7.200 Euro Unterschied, zufällig genau mein Fixpreis.

Zur Seite Haus geerbt verkaufen

Häufige Fragen dazu.

Die kommen fast immer. Kurz und ehrlich beantwortet.

Ich habe 2026 geerbt. Gilt das Haus als neu angeschafft?

Nein. Beim Erben übernimmst du das Kaufdatum des Verstorbenen. Entscheidend ist, wann das Haus zuletzt gekauft wurde.

Muss ich die ImmoESt selbst ans Finanzamt zahlen?

Nein. Der Vertragserrichter berechnet sie und führt sie beim Verkauf ab. Du bekommst den Erlös nach Steuer.

Wir verkaufen zu dritt. Zahlt jeder einzeln?

Ja, jeder Erbe versteuert seinen Anteil. Der Satz ist für alle gleich, Befreiungen prüft man je Person.

Lohnt es sich, noch 2026 zu verkaufen?

Steuerlich bei Altvermögen ja, 4,2 statt 6 Prozent. Ob der Markt im Dezember den Preis hergibt, ist die andere Hälfte der Rechnung. Darum zuerst die Bewertung.

Deine Frage fehlt? Schreib sie mir

Jürgen Galo im dunkelblauen Sakko und hellblauen Hemd, Hand am Kinn, lächelnd

Ich bin Jürgen.

Immobilien sind Menschen mit Adresse.

Jürgen Galo, Klagenfurt. Sport, Musik, Immobilien. Immobilien vor allem wegen der Menschen und Geschichten dahinter. Mit vielen Käufern und Verkäufern ist über die Jahre ein freundschaftliches Verhältnis entstanden, mit manchen weit über die Immobilie hinaus. Das muss nicht bei jedem so sein. Aber ich will die Leute kennenlernen, denen ich helfe. Von manchen lerne ich mehr als sie von mir.

Konzessionierter Immobilienmakler, Büro in Klagenfurt-Viktring. Erbengemeinschaften begleite ich bis zum Notar, in ganz Kärnten, die Anfahrt kostet nichts extra. Für Kaufvertrag, Verlassenschaft und Sonderfälle bei der Steuer habe ich Notare, Anwälte und Steuerberater im Netzwerk und stelle den Kontakt her, wenn ihr ihn braucht. Steht das Haus in Klagenfurt, in Villach oder am Wörthersee? Dort bin ich genauso unterwegs.

Jürgen Galo · Immobilienmakler

Ein Wort reicht.

„Hallo“ geht. „Servas“ auch.

Schreib mir auf WhatsApp, die Nachricht ist schon vorgetippt. Ich melde mich persönlich, meistens noch am selben Tag.

Per WhatsApp schreibenÖffnet WhatsApp, die Nachricht ist vorgetippt. Nur noch senden.

Lieber direkt? +43 664 88746814 · office@all-layers.com

Lieber ohne WhatsApp? Kurz hier.